不動産･･･お困りごとの相談はケイズホームにお任せください！

残念なお話しなのですが、住宅の買い換えや遊休資産の売却と違い、売っても手元にお金が残らない、本来は売りたくはないけれどローンの返済などのために仕方なくマイホームを売る場合があります。裁判所で行われている競売と任意売却とはまったく別のもので、放っておけば競売になってしまう不動産を自分の意志で売却することを任意売却と言います。
当社では任意売却の依頼を多く受けてきましたが、本当は誰もマイホームを手放したくなかったのだと思います。
任意売却に至るプロセスは、返済の遅延→ 金融機関からの催促→ 保証会社代位弁済→ 一括返済の請求→ 任意売却 となります。
延滞から代位弁済まではおおむね6ヶ月です。競売の場合は、代位弁済後保証会社が競売申立ての手続に入っていきます。任意売却と競売を、売主と買主の立場から比較してみます。

	売　　　主	買　　　主
メリット	・市場相場に近い価格で売却できる ・引っ越すまで近所に売却を知られないようにすることもできる ・債権者が認めれば引越代が残せる ・自分の意志で決めるので納得できる ・債権者に任意売却を求められるケースが多い	・通常の売買と大きな違いはなく内覧も可 ・価格等の条件を交渉できる ・住宅ローンを利用できる
デメリット	・競売より引越の時期が早まることが多い ・買い手が決まるまでの内覧や契約、決済に時間と手間がかかる ・買い手がつかず競売になってしまう事もある	・瑕疵担保免責事項により一般の方が買えない時もある（消費者契約法による） ・競売ほどは安くない

	売　　　主	買　　　主
メリット	・任意売却より長く住めることが多い ・破産であれば価格を気にすることなく、売却にかかる手間も必要ない	・市場相場より安い
デメリット	・市場相場より安くなる→残債務が増える ･公表されチラシが撒かれることがあるので、近所に知られてしまう ・裁判所の引渡命令後、強制執行される場合もある	・中を見られない （数枚の写真のみ） ・想像以上に中が荒れている場合がある ・瑕疵担保責任がない ・居住者が簡単に退去するとは限らない ・原則、住宅ローンが利用できない

※ 任意売却も競売も、破産手続をして免責決定を受けない場合、残った債務を返済しなければならない　のは同じです。民間の住宅ローン保証会社では、売却後の残債権についてサービサー（債権回収会社）　に売却することもあります。なぜ？いくらで？どうなるの？」は、当社にご相談ください
※ 任意売却のメリットが得られず、競売のデメリットも特に気にしないのであれば、必ずしも任意売却　によらなくても良いと思います。注意したいのは、競売になると競売開始決定後の配当要求が公表され、　その頃から「引越代を差し上げるので任意売却をしませんか」と言って、たくさんの業者さんが接触してきます。その業者さんの良し悪しを見極めてください。

当社では、金融機関と弁護士様からのご紹介で依頼を受けることが多いですが、任意売却において次のことに気を付けています。
１.売主様（所有者であり債務者、破産管財人が選任されている場合は破産者であり居住者）は家を手放すことを決心する過程で精神的に疲れているということを忘れない。
２.家を残したい希望があれば、親族間の売買など方法がないか検討する。
３.引越のスケジュール・引越費用・その他売主様の抱える問題点に耳を傾ける。
４.担保権者様との交渉は迅速に粘り強く行う。（時間がかかればそれだけ遅延損害金も増える）
５.正確でミスのない取引をする。（ミスをお金で取り返すことはできない）
６.コンプライアンスと守秘義務は絶対。